易居研究院TOD報告

七乐彩走势图连线带坐标 www.ezpugi.com.cn 來源:易居研究院  來源:信息調研部   發布日期:2018/6/4 11:23:12

2018年5月30日,上海易居房地產研究院與西南交通大學(上海)TOD研究中心在滬聯合發布了《軌道城市,上蓋經濟——中國城市軌道交通TOD發展研究報告》,這也是上海市社聯舉辦的“第17屆上海市社會科學普及活動周”系列活動之一。發布會提出了城市軌道交通TOD開發將成為城市交通和房地產領域一種重要的模式和路徑,對于土地資源日益稀缺的一線城市及重點二線城市來說具有積極意義。在車輛基地上方加蓋平臺并建造各類物業,可實現城市土地的二次利用與空間拓展,進而推進城市功能復合,推進城市更新。

TOD模式是以公共交通為導向的開發(transit-oriented development)。它在規劃一個住宅區或者商業區時,可使公共交通在規劃設計上達到最大化的效果。上世紀90年代初,以公共交通為導向的土地使用開發策略在一些發達國家和地區得到推廣應用。目前,在美國、日本和我國香港特區等國家和地區已經發展得較為完善。

TOD開發形成多贏局面

易居研究院研究中心總經理崔霽代表課題組發布研究報告認為,城市軌道交通TOD 開發主要圍繞城市軌道交通場站進行多樣性、混合化、高密度的土地開發。TOD開發將提升軌道交通場站周邊土地的價值和品質,實現土地溢價和物業增值,推進城市功能復合的建設,形成多贏的局面。

一是推進土地的集約化開發,實現城市土地的二次利用與空間拓展,為土地資源日益稀缺的一線及重點二線城市增加了可利用的土地資源。如深圳地鐵集團在建設上蓋物業過程中,再造地鐵上蓋平臺面積近100萬平方米,相當于為深圳市盤活了1平方公里土地。

二是獲得物業開發收益,有利于反哺軌道交通建設的投資。由于城市軌道交通建設投資規模大、建設周期長、投資回收期長的特點,建設資金往往難以為繼。但是在引入TOD開發模式后,獲得成功的案例屢屢出現。如深圳地鐵集團自2013年第一個項目開售以來,物業開發反哺軌道建設資金已超過250億元。

三是軌道交通企業與房地產企業形成合力,發揮各自優勢,獲得雙贏。如深圳地鐵集團與萬科達成戰略協同、合作開發,京投、華潤、綠地等也紛紛進入城市軌道交通車輛基地上蓋開發的領域。

未來三五年上蓋開發帶來約2.4億平方米空間

研究統計,根據國內城市軌道交通發展規劃初步測算,未來三到五年內,全國城市軌道交通車輛基地上蓋開發將帶來約2.4億平方米左右發展空間。

香港特區軌道TOD開發十分成熟。以香港九龍站上蓋項目為例,由于港鐵作為片區整體開發的主體有較大的尋找合作方的主動權,所以引入了四家實力開發商九龍倉、恒隆、永泰控股、新鴻基一起共同開發。業態由環球貿易廣場、全香港地標式住宅天璽、豪華服務式酒店港景匯、國際頂級酒店麗思•卡爾頓酒店和W酒店、逾10萬平方米大型時尚購物商場圓方等物業共同組成,集住宅、辦公、購物、娛樂和住宿等功能于一體,成為TOD 開發模式的典范,也是今后TOD開發的重要方向。

從全國城市軌道交通TOD開發來看,都有專業的房地產開發商主體參與,并且各城市也愈加重視這一土地復合開發利用。據初步統計,在已開通軌交的城市中,近六成城市已開發或正在開發車輛基地上蓋,還有近三成城市正規劃開發車輛基地上蓋。

合作開發成為房企參與TOD主要途徑

研究報告認為,“十三五”時期,中國城市軌道交通建設仍將高速快進、集中發展,TOD開發將進一步提速和完善。土地利用集約化,開發主體專業化,是未來發展的主要趨勢。

合作開發成為房企參與TOD的主要途徑。深圳作為軌道交通物業開發的先進城市,已經形成入股開發企業、創新BT模式、代建模式、收益權合作模式、股權合作模式等合作開發形式。從整個國內來看,在軌道交通物業開發的合作模式實踐中,股權轉讓模式是最為成熟的模式,深圳的實踐具有極大的借鑒意義,靈活多樣的合作模式是未來軌道交通物業開發順利進行的保障。

現有政策從?;す兇什齜?對TOD開發的合作模式有較高的要求。如上海2016年出臺《關于推進本市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的實施意見》提出“綜合開發主體以協議方式取得的建設用地使用權,以自主開發為主,土地使用權不得轉讓,不得以改變土地使用權人的出資比例、股權結構等方式,變更土地使用權。”上海這一規定確立了軌道交通公司開發主體的地位,同時開發商參與合作面臨了較大挑戰,后續政策有更大的創新空間。

軌交地產發展前景廣闊

在本次發布上,與會專家、企業家對報告的研究內容予以肯定,并建言獻策,對我國的TOD開發提出了前景展望。

華東師大終身教授、易居房地產研究院院長張永岳致辭指出,隨著我國城市軌道交通的快速推進,上蓋經濟成為城市經濟可持續發展的一股重要推動力。在當前房地產調控和行業轉型的大背景下,房企把握市場機遇,致力于戰略轉型。在軌交物業開發這個領域,可以實現由傳統開發商向綜合服務運營商轉型。TOD開發必將提升軌道交通場站周邊土地的價值和品質,形成建設主體的多贏局面,打造城市建設的新標桿。

西南交通大學(上海)TOD研究中心主任朱曉兵認為,TOD開發在國家大力倡導、軌道交通高速發展、新型城鎮化倡導集約節約利用土地等因素推動下,發展快、空間大,社會各方關注度高且參與意愿強烈。對開發商而言,與城軌公司合作是進入TOD開發領域的重要途徑??⑸淘誆斡隩OD開發過程中,應立足品牌效應和專業水平,充分發揮在業態配置、招商運營、產業導入等方面的優勢,與城軌公司互補配合,實現共贏。

京投發展股份有限公司總策劃師戴嘉寧認為,目前我國已經實現綜合開發的城市軌交車輛基地數量僅4%,而未來可開發的城市軌交車輛基地市場預期容量將達到4萬億元,市場容量巨大。TOD智慧生態圈更加強調對城市、對地鐵和對業主的持續貢獻與服務能力,是重要的商業開發模式。而城市軌交車輛基地綜合開發由于體量巨大、物業多元、軌交接駁等優勢,是實現TOD智慧生態圈的最佳路徑和最優模式。

上海申通地鐵資產管理有限公司副總經理黃志華認為,上海申通資產定位于車輛基地平臺土地的整理者和資源整合者,通過TOD開發的實踐與探索,形成了龐大的開發規模并培育了核心競爭優勢。通過與開發商合作打造TOD項目,并堅持用市場的方式尋找合作伙伴、實現價格發現。同時,為打造高品質項目和提升項目品牌,合作中會通過一定的資格篩選,對開發商的資金實力和項目運營能力提出較高要求。