易居論壇提出:積極整合企業資源 提高應對調控能力

七乐彩走势图连线带坐标 www.ezpugi.com.cn 來源:易居研究院  來源:信息調研部   發布日期:2017/4/12 10:39:03

以今年3.17北京新政為標志,繼去年3.25滬深新政、去年國慶調控潮之后,第三輪調控拉開大幕,更多城市跟進出臺了新政。政策導向因地制宜,部分房價過快上漲的城市需要抑制泡沫,多數三四線城市需要繼續去庫存。在今年一季度市場走勢的基礎上,二季度乃至更長時間內房地產市場將如何走?以“第三輪調控來襲,抑泡沫與去庫存下的市場迷局”為主題,易居論壇近日在上海召開。來自房地產開發企業、金融機構、營銷企業、研究機構的資深人士,圍繞政策、市場和策略等內容展開了積極的探討。

華東師范大學終身教授、上海易居房地產研究院院長張永岳在論壇上表示,當前全國各地出臺的收緊性政策,充分反映出中央對樓市發展的總基調,即不希望房地產市場大起大落。在宏觀經濟保增長、調結構、促轉型等目標下,預計全國房地產市場的政策基調還會按當前模式進行。近期調控或使得部分房企的銷售規模和銷售業績等受到一定的影響。所以,房企要積極探尋新的應對策略。從行業發展角度看,房地產行業的專業化、精細化、全產業鏈的運作將是大趨勢,房企之間的競爭也會加劇,這些都是當前調控背景下需要房企把握的。

 

政策調控應對樓市分化

易居研究院根據國家統計局最新一期公布的《2017年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均,計算得出,2017年2月份,70個大中城市新建商品住宅價格指數環比增幅為0.3%,相比1月份0.2%的增幅有所擴大。這也可以解釋3月份各地密集收緊購房政策的現象。從70個城市新建商品住宅價格環比增幅排行中可以看出,市場分化現象比較明顯。部分三四線城市房價上漲過快,比如三亞和揚州等城市,而此前部分過熱的城市房價則開始有所下跌,如深圳跌幅最大,為0.6%,包括成都、鄭州、武漢、合肥、杭州、無錫和廈門等也略現小跌。當然,這其中含有地方政府壓制新盤定價的因素。

除了市場分化現象比較明顯以外,易居營銷集團上海副總經理陳廣穎表示,今年第一季度房地產市場同樣表現出“分裂”的特征。比如從政策基本面來看是總體從緊的,部分房企項目的蓄客壓力相對較大。因為購房資格重新認定或首付比例提高,所以部分購房者入市門檻也有所提高,此類項目需要重新尋找客戶和“蓄水”。但即便是在這樣一個從緊的政策環境中,房地產市場也沒有進入冰凍狀態,很多房企的項目銷售依然是不錯的。對于這樣一種市場“分裂”的現象,很重要的原因在于當前新房供應并不足。部分購房者會基于自身的實際情況積極入市,觀望情緒并沒有預期的強烈。

綠城集團上海區域公司總經理章建波表示,市場分化現象在房企的經營策略方面也會得到體現。近期全國房地產市場走勢相對不明朗,房企對于市場走向的判斷也相對模糊。所以,預計今年上半年很多開發商的觀望心態會加重。尤其是對于一些過去拿地成本相對高的房企來說,預計目前的推盤策略會顯得比較謹慎。因為若按照當前的報價,可能會出現銷售虧損或者盈利空間縮小的尷尬。這也是擺在房企面前比較現實的一個問題。但另一方面,很多房企考慮到集團的現金流周轉和銷售目標等內容,也會積極推盤。當然,在這個過程中會更加注重市場營銷風險以及尋找更有質量的營銷渠道。

 

下半年市場調整將延續

平安不動產集團上海投資總監瞿雯表示,基于一季度的市場和政策內容,預計接下來房價會有較穩的傾向。而從房企的經營層面看,預計上半年房企的資金壓力不會太大,這得益于2016年房企較好的銷售業績和現金回籠模式。但到了下半年類似房企或會有一定的壓力,尤其是上半年推盤節奏比較慢,那么下半年銷售的壓力就會增加。所以,預計上半年和下半年房企的心態會有差異,博弈的色彩比較明顯。其中,上半年對于跑量的迫切程度降低,而到了下半年則會積極采取以價換量的策略,即加快銷售業績的提升??悸塹椒康夭諧∥仍齔さ牡枷?,政策繼續調整的可能性依然存在,房企的經營策略也有繼續調整的可能。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,當前全國市場的銷量呈現出較大的區域差異。從數據上看,東部開始呈現量縮的狀態,而中部和西部則有明顯增長。一二三四線城市的判斷和東中西部的結論是類似的。2013年開始,全國市場分化現象就比較明顯。經歷了2014年房地產市場的調整后,2015年一線城市逐漸呈現出較大的增幅,上漲態勢較為明顯。對于此類城市雖然長期看好,但短周期也會出現背離的現象。因為,大幅上漲態勢和市場需求被透支是有關系的。只要二套房貸政策沒有放松、購房者依然面臨類似7成首付的壓力,市場強勁反彈的可能性就不大。只有到新的政策出臺類似首付政策放松以后,此類市場才會有較好的表現。所以,當前市場交易下滑,供應量不足是一個原因,而市場自身出現的降溫也是一個關鍵的因素。撇開城市的具體分類,從房地產市場周期角度看,當前房價過熱的現象開始得到遏制。房價開始呈現出企穩的特征,預計今年7月份前后房價指數環比增幅曲線或有拐點出現。

 

轉變角色調策略尤顯關鍵

上海二手房指數辦公室執行主任梁志超表示,今年3月份,上海二手房市場交易相比上月有明顯上升,釋放出積極的信號,成交量回歸正常月份可期。而從價格走勢看,4個月來窄幅震蕩,“橫盤”一詞可概括,無論波動朝上或朝下,短期環比變化尚不表明價格轉向。現在有“一二手房價格倒掛”一說,我認為是表象。預售政策嚴控新房開盤價,而二手房掛牌價是沒有限制的,兩者沒有可比性,因為二手房實際成交都有議價,議價成為主流。當前房地產調控,我認為是全新的高度,購租并舉取代購房絕對為主的模式,更是建立新的房地產制度,政策設計會加速這個新制度的實現。“買房不如租房”的預期在擴大,對于房企來說,可以從二手房租賃市場發現新的機會,并積極轉變角色,參與到一手房租賃市場的啟動大潮中,這是中國房地產市場迎來的一次革命。房企持有物業當房東,而且此類房源能夠真正納入到政策規范和保障范圍內,將為房企后續業務的轉型帶來新的突破。政府更需要品牌房企來開拓一手房租賃市場,這也是與發達國家的市場接軌。

陽光城集團投資總經理陳林表示,房企積極調整策略很關鍵,尤其是在當前融資環境收緊的條件下尋找新的融資機會很重要。包括股權REITs和債權REITs等紛紛獲批,以及類似并購貸等融資模式相對較寬松,都將為這個行業的資源整合和發展提供新的機會。目前行業發展的特征很明顯,行業資源整合的趨勢不可逆,此類資源和有更好資金運作能力的企業相匹配。所以應充分掌握此類資源,并積極關注當前市場的新機遇,進而使得相關房企在密集調控下依然能夠尋找到支配資源的機會。比如說當前三四線城市去庫存的導向依然明顯,后續可以積極關注長三角、珠三角周邊的三四線城市,此類城市未來有較好的人口支撐,成長性預計也較好。

與會者認為,政策密集出臺,市場積極做調整,都將促進房企后續戰略的形成。要積極跟蹤當前市場的走勢,分析下一輪周期的春天,這樣才能做出更精準的策略安排。對于此類市場和政策趨勢有更好的把握,有助于相關房企積極安排銷售進度和回籠資金,同時也有助于房企尋找到新的投資機會。